海景房公寓值得投资吗(酒店式公寓投资回报率)
2022-10-27 【 字体:大 中 小 】
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你说的这个产品类似于一个开发公司把一套酒店式公寓抵押给你,每年给你7%的回报,10年还完本金后再给你20%的利息,所以本质上是一个金融产品,而不是酒店式公寓。首先,我们需要关注项目的主体。会开发不等于会运营。一个没有运营经验的开发商,经营酒店式公寓亏损的概率很大,所以未来回购的可信度很低;如果是酒店运营公司,运营非常成功,他们用8%的长期债券融资进行扩张非常划算,那么这个项目是可信的。
花30w投资酒店式公寓,年回报7%,10年后以120%回购公寓,这样酒店值得投资吗?
评论员门宁:你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你,每年给你7%的回报,10年还本再给额外20%的利息,所以本质上讲这属于一个金融产品,并非酒店式公寓。我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率,刚好是8%,收益率马马虎虎,勉强可以接受,不过这个投资也有风险,就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现,万一最后没有兑现,那这就真成了买公寓了。
你透露的信息不多,所以我不确定这个项目的真实情况,我按照自己的理解说一下我的看法,首先需要关注的是项目主体,会开发不代表会运营,一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱,那么未来回购的可信度很低;如果是一家酒店运营公司,且运营很成功,他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的,那么这个项目就可信。
另外,我把钱借给了项目主体,这个公寓相当于抵押物。还需要考虑抵押物的覆盖率。如果一套价值100万的公寓需要投资80万,那么大概率是合适的。如果借款人未来无力偿还本息,拿公寓也不错;如果一套百万公寓需要投资200万,那么保障比例只有50%,所以有可能违约。所以这个项目的价值不值得投资。具体问题具体分析还远远不够。毕竟就算白纸黑字签了,还钱的时候没钱也够你心疼的。
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